Zdolność kredytowa w UK – Credit Score
Planujesz zakup nieruchomości w UK na kredyt? Sprawdź jak bank będzie oceniać Twoją zdolność kredytową, czyli tak zwany Credit Score. Polacy mieszkający i pracujący na Wyspach Brytyjskich mogą wnioskować o kredyt hipoteczny (mortgage) w tamtejszych bankach, z czego skorzystało już wielu emigrantów.
Osoby, które postanowiły osiedlić się na Wyspach na stałe, nie widzą sensu w tym, aby ponosić bardzo wysokie koszty wynajmu mieszkania czy domu. Z drugiej strony ceny nieruchomości w UK mogą przyprawić o ból głowy i portfela – na przykład w Szkocji jest to średnio blisko 150 tysięcy funtów, a we wschodniej Anglii już prawie 350 tysięcy funtów. W takiej sytuacji sensownym wyjściem wydaje się być zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ale do jego uzyskania jeszcze daleka droga. Najpierw bank w UK musi określić zdolność kredytową wnioskodawcy, a zrobi to w oparciu o Credit Score.
Czym jest Credit Score?
Credit Score to parametr punktowy, na podstawie którego bank określa wiarygodność kredytową wnioskodawcy. Punktacja jest obliczana przy pomocy skomplikowanego algorytmu – każda firma przygotowująca raporty z historii kredytowej klientów stosuje tutaj własne kryteria.
Credit Score to tylko jeden z elementów wpływających na zdolność kredytową wnioskodawcy. Jest jednak zdecydowanie najważniejszy, ponieważ żadna instytucja finansowa nie może sobie pozwolić na przesadne ryzyko. Jeśli z Credit Score wynika, że klient jest niesolidny, ma na koncie niespłacone zobowiązania lub notorycznie spóźnia się z ratami, to będzie to miało bezpośredni wpływ na decyzję banku o przyznaniu lub nieprzyznaniu mu kredytu, a także na jego zdolność kredytową.
Zdolność kredytowa: co to takiego?
Zdolność kredytowa to inaczej maksymalna kwota kredytu, jaką klient może otrzymać w danym banku po spełnieniu jego wewnętrznych kryteriów oceny. Prosty przykład: jeśli John Smith czy Jan Kowalski zarabia 2000 funtów miesięcznie i ma skromne oszczędności, to jasne jest, że bank nie przyzna mu wieloletniego kredytu hipotecznego na kwotę np. 500.000 funtów, ponieważ kredytobiorca nie byłby w stanie udźwignąć finansowo comiesięcznej raty.
W określaniu zdolności kredytowej chodzi głównie o to, aby wskazać taką kwotę, która z jednej strony pozwoli klientowi sfinansować zakup, a z drugiej będzie możliwa do spłacenia. Bank opiera się tutaj na realistycznych przesłankach. Bierze pod uwagę zarówno dochody, jak i koszty utrzymania wnioskodawcy, ale i inne czynniki, o których za chwilę.
Warto wiedzieć
W brytyjskich bankach standardem jest trzymanie się zasady, że miesięczna rata kredytu nie może przekraczać połowy dochodu wnioskodawcy. Niektóre banki są bardziej rygorystyczne i obniżają ten parametr do 40%.
Jak już wspomnieliśmy, poza uniwersalnymi kryteriami oceny, jak właśnie Credit Score, każdy bank bierze pod uwagę także własne wytyczne i inaczej oblicza zdolność kredytową wnioskodawcy. Może się więc zdarzyć, że bank A zaproponuje klientowi np. 200.000 funtów kredytu, a bank B tylko 180.000 funtów. Wynika to po prostu z wewnętrznej polityki danej instytucji.
Uwaga!
Trzeba pamiętać, że odmowa przyznania kredytu hipotecznego także ma wpływ na Credit Score i może go obniżyć w innych bankach, do których zgłosi się klient. Dlatego lepiej nie przesadzać z oczekiwaniami i realistycznie podejść do swoich możliwości finansowych.
Poziom dochodów a Credit Score w UK
Kluczowym kryterium branym pod uwagę przez każdy bank oceniający zdolność kredytową klienta jest oczywiście to, ile on właściwie zarabia. Warto zaznaczyć, że bank skupia się tutaj na dochodach brutto, czyli przed opodatkowaniem.
Instytucje akceptują dochody z różnych źródeł, zarówno z etatu, jak i kontraktu, samozatrudnienia, działalności gospodarczej oraz różnych benefitów, za wyjątkiem Housing Benefit. Dodatkowo sytuację finansową wnioskodawcy w oczach banku poprawią dochody pasywne, na przykład z wynajmu mieszkania czy lokalu biurowego.
Oczywiście wnioskodawca musi przedstawić jakieś wiarygodne dowody potwierdzające poziom jego dochodów. W przypadku pracy etatowej będą to payslipy (najczęściej wymaga się odcinków za ostatni kwartał), samozatrudnieni muszą przedstawić roczne zeznanie podatkowe, od przedsiębiorców najczęściej wymaga się annual accounts, czyli odpowiednika polskiej księgi przychodów i rozchodów, natomiast kontraktowcy przynoszą do banku wszystkie umowy za okres wymagany przez instytucję (zwykle z ostatnich 6 miesięcy).
Uwaga!
Przy kontrakcie bez gwarancji godzin (tak zwany “zero hours contract”, o którym pisaliśmy W TYM artykule) wiele banków nie zaakceptuje dochodu z takiego źródła lub znacząco obniży zdolność kredytową wnioskodawcy.
Koszty życia a Credit Score w UK
To bardzo ważne pytanie, na które bank będzie chciał poznać konkretną odpowiedź. I najczęściej sam jej sobie udzieli. Struktura kosztów życia wnioskodawcy może mieć decydujący wpływ na to, czy instytucja w ogóle udzieli mu kredytu, a tym bardziej w oczekiwanej kwocie. Może się przecież zdarzyć, że osoba, która świetnie zarabia, ma jednocześnie mnóstwo stałych wydatków – na przykład z tytułu obsługi innych kredytów czy płacenia alimentów.
Do kosztów życia klienta bank wlicza nie tylko to, co wprost wynika z dokumentów, ale także przewidywaną wysokość wydatków na utrzymanie gospodarstwa domowego. Chodzi między innymi o koszty zakupu żywności, środków czystości czy nawet dojazdów do pracy. Z tego też powodu kolejnym kryterium wpływającym na Credit Score jest liczba osób w gospodarstwie domowym. Jeśli wnioskodawca ma na utrzymaniu dzieci, a jego partner/partnerka nie pracuje, to zdolność kredytowa automatycznie zostanie mocno obniżona.
Ważne!
W razie jakichkolwiek wątpliwości bank może zażądać dodatkowych dokumentów – na przykład wyciągu z konta za ostatni kwartał. Jeśli okaże się, że wnioskodawca regularnie kupuje np. środki do pielęgnacji dziecka, a nie zadeklarował posiadania potomstwa, będzie to działać na jego niekorzyść.
Wiek kredytobiorcy a Credit Score w UK
Wiek kredytobiorcy to dla instytucji udzielającej kredytu bardzo istotna kwestia, również mająca wpływ na Credit Score i tym samym na zdolność kredytową klienta. Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że większość banków nieprzychylnie spojrzy na wniosek kredytowy osoby, która potencjalnie spłaciłaby swoje zobowiązanie dopiero po przejściu na emeryturę. To ważna informacja dla klientów zainteresowanych długoletnim kredytem hipotecznym.
Przykładowo: jeśli w momencie składania wniosku klient ma 40 lat i chce uzyskać środki na zakup domu o wartości 400.000 funtów, to bank biorąc pod uwagę jego dochody i sytuację życiową sprawdzi najpierw, jaką ratę będzie w stanie udźwignąć klient. Jeśli okaże się, że jest ona na tyle niska, iż spłata całości zobowiązania nastąpi dopiero za 30 lat, to Credit Score zostanie mocno obniżony i może to skutkować decyzją odmowną lub zaproponowaniem klientowi mniejszej kwoty kredytu.
Pisząc obrazowo: jeśli w banku pojawią się dwie osoby, jedna w wieku 25 lat i druga 50-letnia, obie osiągają podobne dochody i mają porównywalne koszty życia, to młodszy klient zawsze będzie mieć wyższą zdolność kredytową.
Oszczędności a Credit Score w UK
Nie każdy zdaje sobie sprawę z tego, że bank przy ustalaniu zdolności kredytowej bierze pod uwagę również to, czy klient posiada jakieś środki własne mogące stanowić tzw. wkład do kredytu. Jeśli tak, to jego zdolność kredytowa automatycznie rośnie. Dlaczego? Ponieważ bank ponosi mniejsze ryzyko, gdy wiąże się długoletnią umową z człowiekiem umiejącym rozsądnie gospodarować swoimi środkami.
Historia kredytowa w UK – Credit Report
Teraz to tylko zasygnalizujemy, ponieważ tę kwestię szerzej omawiamy w poradniku dotyczącym Credit Report i podnoszenia swojej zdolności kredytowej. Jeśli wnioskodawca ma na swoim koncie jakieś opóźnienia w spłacaniu rat, a tym bardziej toczy się wobec niego postępowanie windykacyjne, to straci mnóstwo punktów w Credit Score i w praktyce będzie mu bardzo ciężko uzyskać kolejny kredyt.
Wartość zabezpieczenia kredytu w UK
W przypadku kredytów hipotecznych bardzo duży wpływ na zdolność kredytową wnioskodawcy ma to, co będzie stanowić przedmiot zabezpieczenia. Oczywiście zawsze jest to nieruchomość, na której zakup klient potrzebuje pieniędzy. Jeśli bank widzi, że ma sfinansować inwestycję w mieszkanie w świetnej dzielnicy Londynu, to może przyznać klientowi wyższy kredyt, ponieważ nawet w razie konieczności przejęcia nieruchomości nie będzie problemu z jej szybkim spieniężeniem (nawet z prawdopodobnym zyskiem).
Rada
Jeśli nie masz solidnego zabezpieczenia kredytu lub nie może nim być nieruchomość, zapytaj w banku o opcje guarantor, czyli żyranta. Taka osoba własnym majątkiem gwarantuje spłatę zobowiązania, ale… najpierw trzeba ją znaleźć.
Liczba kredytobiorców a Credit Score
Generalnie jest tak, że dwie osoby osiągające dochody zwykle mają wyższą zdolność kredytową niż jedna. Co ważne, wniosek mogą złożyć nie tylko małżonkowie. Można do niego dopisać na przykład rodzica czy partnera. Z perspektywy banku podpisy pod umową kredytową wiążą ludzi mocniej niż przysięga małżeńska.
Jeśli więc z góry wiesz, że bank wyliczy Ci niską zdolność kredytową, bo na przykład słabo zarabiasz, rozważ poszukanie współkredytobiorcy. Suma Waszych dochodów będzie znacznie wyższa, co przełoży się też na zaproponowaną przez bank kwotę kredytu.
Debt-to-income – co to jest?
W żargonie bankowym jest to określenie stosunku sumy dochodów netto wnioskodawcy do jego zobowiązań finansowych. Pisząc prościej: chodzi o to, ile pieniędzy zostaje Ci w portfelu po odjęciu wszystkich rat, na przykład za pożyczkę gotówkową czy zakup sprzętu elektronicznego.
Każdy bank kieruje się tutaj własnymi kryteriami – w jednym obowiązuje zasada, że debt-to-income nie może przekraczać 30% (czyli jeśli zarabiasz 1000 funtów, to na spłatę długów możesz przeznaczać tylko 300 funtów miesięcznie) , w innym będzie to już 40%. Niektóre banki nie uwzględniają natomiast długów, których całkowita spłata ma nastąpić w przeciągu najbliższych 12 miesięcy.
Tyle teorii, czas na praktykę. Są wśród Was osoby, które starały się o kredyt w UK? Jaki mieliście Credit Score (jeśli to nie tajemnica)? A może spotkaliście się z odmową przyznania kredytu?
